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【2023年版】姫路市で土地探し｜土地選ぶコツやおすすめエリアは？
土地選び2022.09.22
家づくりにおいて、土地探しは最初の大きな関門となりやすいです。
逆にいえば土地探しの問題が解決すれば、あとはすんなり家づくりが進む方は多いもの。
本記事では、姫路市で土地を探されている方に向けて、土地探しのコツや地価・おすすめエリアなどエリア特有の情報などお伝えしていきます。
姫路市で土地探し！コツやおすすめのエリア
ここでは、姫路で土地を探す際のコツや不動産会社を利用するメリットなど土地探し全般についてご紹介していきます。
土地探しのコツとは？
- 1-1.希望条件をまとめて優先順位をつける
まずは、土地に求める条件をすべて書き出し、優先順位をつけましょう。
例えば、以下のような条件が考えられます。
◆緑の多い街に住みたい
◆駅から徒歩10分以内の土地
◆公園や学校から近い場所
これら条件については、自分だけでなく家族の希望を聞くことが大切です。
また書き出した条件について、どれが絶対に譲れないか、また譲れる条件はどれかなど優先順位をつけます。
優先順位をつけることで「緑は多いけど駅から遠い」といった、相反する特徴を持つ土地を見つけた場合に検討しやすくなります。
例えば、「緑が多い土地」が絶対譲れない条件なのでれば、「駅から遠くても緑が多いこの土地に決めよう」といった判断ができるようになるのです。
「100点満点の物件は存在しない」と言われるほど、希望をすべて満たす土地を探すことは困難です。100点満点の土地を探すことに尽力すると、70点や80点の良い物件を逃してしまうリスクもあります。
絶対に譲れない条件をもとに土地探しを進めることで、機会を逃すのを防ぐことが可能です。
結果として、理想の住まいを予定通りのスケジュールで建てられる可能性が高まります。
- 1-2.⼟地・住宅購⼊の予算を決定する
次に、土地・住宅購入の総予算をまず決定し、それぞれの配分を決めましょう。
配分の決め方は、家族の考え方・理想の住まいの形状によって異なります。
一つのデータとして、住宅金融支援機構のアンケート結果をみてみると、全国平均では土地に約32%・建物に68%、近畿圏では土地に約36%、建物に約64%の費用をかけるようになっているので、参考にしてみるとよいでしょう。
※出典：住宅金融支援機構「2020年度フラット35利用者調査」
土地の候補は無数に存在することから、予算を決定する前に情報収集するのは非効率と言えます。
土地の予算を決定してから情報収集を進める順番を守り、効率的に行動しましょう。
なお、上記住宅金融支援機構のデータはあくまでも傾向です。
実際には、建てたいハウスメーカーの「建物の価格」と、希望する「土地の価格」のバランスを考慮して、予算配分の比率を変更することをおすすめします。
- 1-3.気になる⼟地は必ず現地に⾒に⾏く
気になる土地を見つけたら、必ず現地に見に行きましょう。
現地に見に行く際には下記のような情報を確認し、住宅建築に適した土地であるかを判断します。
◆日当たりや風通しの良し悪し
◆前面道路の幅員
◆古家の有無や庭木の様子
◆隣家との境界線の明確さ
ポータルサイトの掲載情報と実情の相違が見つかるケースも多いことから、現地に行く工程を省略し、購入を決めることはハイリスクです。
気になる土地が複数ある場合はそれぞれを実際に見たうえで、最終的な結論を出すことをおすすめします。
土地探しを不動産会社に依頼するメリット・デメリット
ここでは、土地探しを不動産会社に依頼するメリット・デメリットを見ていきたいと思います。
不動産会社に依頼するメリット
メリットとしては以下のようなことが挙げられます。
①最新の情報が手に入る可能性がある
②土地の詳細な情報を知ることができる
③そのエリアについて詳しい人が多い
- 最新の情報が手に入る可能性がある
不動産会社に行くタイミングによっては、まだ出回っていない土地情報にありつける可能性があります。
新しい情報を得るメリットは、分譲地の1番いい区画を購入できる点です。
また行ったタイミングではいい土地が無くても、新しい情報を連絡させていただくことも。
当然、不動産会社はハウスメーカーよりも早く土地情報を仕入れていますので、最新情報が知りたい方は不動産会社に土地探しをお願いすると良いでしょう。
- 土地の詳細な情報を知ることができる
不動産会社は自社で扱っている物件であれば、直接売主とやり取りをして土地を売買しています。
そのため、資料や現地を見ただけではわからないような情報を知っている場合が多いです。
◆土地が以前はどのように使われていたのか
◆この土地は問い合わせが多いのか
◆近所にはどのような人が住んでいるか
このような情報を不動産会社は持っていて、教えてくれることが多いです。
もちろん、ハウスメーカーの営業マンに頼んで聞いてもらうこともできますが、直接聞いたがより詳しい情報を教えてくれる可能性は高いです。
- そのエリアについて詳しい場合が多い
地域で長く活動している不動産会社であれば、エリアに関してたくさんの情報を持っています。
例えば、このような情報が事前にわかるといいのではないでしょうか。
◆大雨の時に冠水する道路はどこか
◆通勤時間によく混む道
◆なぜこのエリアが人気なのか
長い間、同じエリアにいる人ならではの情報はとても貴重です。
家を建てたエリアのことを何も知らずに生活を始めるのと、エリアのことを理解した上で購入した土地で生活するのでは、生活の質が変わります。
また、デメリットについては建築の段階から対策できることもあるかもしれません。
「前もって知っていたら買わなかったのに！」ということが少なくなるかも。
積極的にデメリットを聞いておくようにしましょう。
不動産会社に依頼するデメリット
デメリットとしては、不動産会社を通して土地を購入した場合、仲介手数料が発生します。
希望条件と多少異なった土地を進められた場合も、条件とマッチしているかよくチェックして、遠慮せずに回答するようにしましょう。
土地だけを購入する場合、家のプランまで考慮してくれなかったり、地盤の強さなどもしっかり教えてくれなかったりする場合もあります。
いざ家を建てるときに地盤改良工事など余計なお金と時間をかけることなり、予算オーバー。
資金計画が狂ってしまう話もよく聞きます。
もし土地だけ先に購入する場合は、契約する前に土地をチェックしてもらい、希望通りの家が建てられるかどうか確認しましょう。
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姫路に密着した不動産会社なので、エリアのご相談にも乗らせていただけます！
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土地から探して家を建てたい！という方もぜひご相談下さいね。
姫路の安い土地・高い土地
姫路の土地と言ってもエリアによって価格が大きく変わります。
出来れば将来価値が上昇する土地が良いですよね！
この記事ではこれまでの価格の推移から、これからの価格の予測を記載いたします。
姫路の土地価格の推移
（参照：https://www.estate-search.blue/list/28_p/68012_c/）
2021年の発表では、 公示地価10万7,443円／m2 となり基準地価が公示地価を上回り、21度は公示地価と基準地価ともに前年と比べ、姫路市の地価は上昇していると言えます。
1974年から2021年までの47年間のデータの中で分析した結果、一番の最安値で1974年に2.25万円／m2、最高値をみてみると好景気だったバブル期1991年に88.81万円／m2となっており、最高値と最安値の差を計算すると86.56万円／m2となります。
直近の10年間のデータでは、平均の公示地価は9.94万円／m2、最高値は11.43万円／m2で最安値は9.32万円／m2となっていて、平均より上回り、2021年が過去10年間の中ではもっとも最高値を記録し地価が上昇している状況です。
姫路の土地価格の今後
これは姫路に限らず、全国的な傾向ともいえますが、中心分と郊外での2極化が進んでおり、今後もこの傾向は続いていくことが予想されます。
姫路でいえば、姫路駅周辺や人口が増えている駅近エリアでは土地価格が上昇か横ばいの傾向にあるのに対し、それ以外のエリアでは土地価格の下落が進んでいる土地価格の下落が進んでいるのです。
これは、日本で少子高齢化が進んでおり、また都市計画において基本的に「コンパクトシティ」化が進められていることが原因と考えられます。
コンパクトシティとは、街の中心部に医療機関や商業施設、居住施設などを集め、小さくまとまった街を作る計画のこと。
人口の減少が進む日本においては、コンパクトシティ化を進めることで行政サービスの充実や経済の活性化などさまざまなメリットが得られると考えられています。
姫路においても郊外では、今後土地価格が下がっていく可能性が高いといえるでしょう。
（参考：https://ie-and-life.com/chika-himeji/）
姫路の地価が上がりそうな地域
ここでは、特に姫路において土地の地価が上がりそうな地域をご紹介していきます。
- 飾磨区エリア
地価が下落傾向にある姫路市の中で、住宅用地として上昇がみられるのは、山陽電鉄飾磨駅や西飾磨駅、山陽本線の英賀保駅など広い地域にまたがった飾磨区エリアです。
以前は大きな工場が立ち並ぶ工業地域の印象が強かったのですが、相次ぐ工場の撤退によって空いた土地がショッピングセンターなどに変わり、若い子育て世代が集まる人気の住宅地に変貌しています。
- 城乾小学校周辺
以前から住宅地として人気の高いエリアは、JR姫路駅の北側の地域です。
姫路城の西側にあたる城乾小学校周辺は、学校や文学館などが立ち並ぶ文教地区で、環境もよく交通の便も良い地域です。
姫路市の中心部ということもあり、地価は高め。
- 安室・安室東小学校周辺
リタイア世代＋子育て世代など、眺めが良くて広い土地をお探しの方に人気なのが、市の北西部にある辻井や御立といった地域です。
高台で眺望が期待できますし、車なら市の中心部にも出やすく、大きな道路沿いにスーパーなどがあって、生活にも困りません。
- 手柄・荒川小学校区エリア
手柄・荒川小学校区エリアは2026年春にJRの新駅(姫路～英賀保間)が設置・開業予定であることから、地価の上昇が期待されます。
JR新駅が設置されることで、利便性が向上するだけでなく、関連する商業施設開発などが見込まれ、雇用創出といった観点からも地価が上昇する可能性があるのです。
姫路の地価は下落するの？
姫路市では人口が減っています。
2013→20年の７年間で約7,900人減少していました。
また、家を購入する中心年代である30〜40代の人口も減少しています。
2013→20年の７年間で、約1万人も減っているのです。
これほど買い手となる世代が減ってしまえば、不動産に対する需要も減っていきます。
このため、姫路市全体では地価の下落が想定されます。
ただし、先述の通り、今後は二極化が進むことが予想され、人気のあるエリアは上昇し、そうでないエリアは下落する傾向にあるでしょう。
（参考：https://ie-and-life.com/chika-himeji/）
姫路の土地価格ランキング
ここでは姫路市の駅別の地価を上位10位までご紹介します。
| 1位 | JR山陽本線(神戸～姫路) 姫路駅 | 16万8,156円 | 55万5,887円 | -1.43% |
| 2位 | 山陽電鉄本線 亀山駅 | 9万2,566円 | 30万6,003円 | +0.87% |
| 3位 | 山陽電鉄本線 白浜の宮駅 | 6万9,316円 | 22万9,143円 | -0.13% |
| 4位 | JR山陽本線(神戸～姫路) ひめじ別所駅 | 6万8,550円 | 22万6,611円 | 0% |
| 5位 | JR姫新線(姫路～佐用) 播磨高岡駅 | 6万6,550円 | 22万円 | -0.16% |
| 6位 | JR山陽本線(姫路～岡山) 英賀保駅 | 6万2,600円 | 20万6,942円 | -0.48% |
| 7位 | 山陽電鉄本線 大塩駅 | 5万6,466円 | 18万6,664円 | -2.14% |
| 8位 | 山陽電鉄本線 八家駅 | 5万4,800円 | 18万1,157円 | -0.64% |
| 9位 | JR姫新線(姫路～佐用) 余部駅 | 5万1,033円 | 16万8,704円 | -1.1% |
| 10位 | JR山陽本線(神戸～姫路) 御着駅 | 4万9,550円 | 16万3,801円 | -0.83% |
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姫路市の土地価格マップ (出典:一般社団法人資産評価システム研究センター)
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